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Im Juni 2010 hat der Bundesgerichthof (BGH) entschieden, dass beim Immobilienkauf ein notarielles Kaufvertragsangebot in der Regel nicht länger als vier Wochen bindend sein kann. Vertragsreuige Immobilienkäufer lösten daraufhin eine große Klagewelle aus. Das Oberlandesgericht Dresden (OLG) hat im Dezember 2011 dazu mehrere - bis dato unveröffentlichte - Urteile erlassen. Damit wird die BGH- Entscheidung konkretisiert. Am 06.12.2011 fällte das OLG zwei Urteile. Danach kann eine unwiderrufliche Angebotsbindefrist von sechs Wochen noch wirksam sein. Davon ist die daneben zu vereinbarende widerrufliche Fortgeltung des Angebots zu unterscheiden. Am 20.12.2011 entschied das OLG Dresden, dass selbst in einem Kaufvertragsangebot mit unwirksamer, weil zu langer Bindefrist, der Vertrag auch lange Zeit danach noch wirksam angenommen werden kann, wenn eine Fortgeltung des Angebots im Notarvertrag vereinbart ist.

Tausende Erwerber von Bauträgerimmobilien haben mit den Entscheidungen des OLG nunmehr Rechtssicherheit. Zahlreiche Bauträger müssen wegen potenziell unwirksamer Verträge nicht mehr um ihre Existenz bangen. Die in der Vergangenheit die Bauträgerverträge beurkundenden Notare müssen nicht mehr ihre Haftpflichtversicherungen wegen unwirksamer Kaufvertragsklauseln in Anspruch nehmen. Der Abschluss von Bauträgerverträgen erfolgte über Jahrzehnte üblicherweise so, dass zuerst der Käufer sein Kaufangebot notariell beurkundet und dieses dann vom Verkäufer in einem separaten Notarvertrag angenommen wird. Die verkaufenden Bauträger haben dabei das Interesse, dass sich der anbietende Käufer möglichst lange an sein Angebot unwiderruflich bindet. Der Verkäufer kann und will den Kaufvertrag nur abschließen, d. h. annehmen, wenn sichergestellt ist, dass alle von ihm angebotenen Wohnungen noch vor Baubeginn verkauft und auch alle Finanzierungen gesichert sind. Deshalb wurde in der Vergangenheit bei den allermeisten Bauträgerverträgen eine unwiderrufliche Bindungsfrist von zumeist sechs Wochen beurkundet sowie darüber hinaus eine widerrufliches Fortbestehen des Angebots vereinbart.

Mit Urteil vom 11.06.2010 (AZ: V ZR 85/09) vertrat der BGH die Auffassung, dass der Eingang einer Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden kann, weshalb ein Angebot des Käufers nach diesem Zeitpunkt erlischt. Im konkreten Fall hat der BGH einen Kaufvertrag für unwirksam erachtet, in dem sich der Käufer einer Bestandswohnung an sein Angebot vier Monate und drei Wochen unwiderruflich gebunden und der Bauträger dieses Angebot nach sieben Wochen angenommen hat. Rechtsfolge dieser Entscheidung war, dass der Bauträger Jahre nach dem Kauf die Eigentumswohnung zurücknehmen musste und dem Käufer den dafür bezahlten Kaufpreis und einen Schadenersatz zu erstatten hatte. In Folge dieses BGH-Urteils bestand zwischen vielen Bauträgervertragsparteien große Unsicherheit, ob die in der Vergangenheit notariell beurkundeten Kaufverträge noch wirksam sind, in denen Angebot und Annahme länger als vier Wochen auseinanderlagen. Hinzu kamen Interpretationen und auch einige Entscheidungen der Instanzgerichte, dass nach dieser BGH-Entscheidung alle über vier Wochen hinausgehenden Bindungsfristen unwirksam seien. Dies sollte selbst für den Fall gelten, in welchen die Kaufvertragsparteien über die Bindefrist hinaus eine widerrufliche Fortgeltung des Kaufvertragsangebotes vereinbarten.

Hierzu hat das OLG Dresden in einem Berufungsverfahren, in dem die Actio Rechtsanwälte Ringel & Partner einen mit einer Rückabwicklungsklage konfrontierten Bauträger vertraten, durch Urteil vom 06.12.2011 (AZ: 14 U 0750/11, nicht rechtskräftig vgl. BGH AZ: V ZR 5/12) festgestellt, dass solche Weiterungen beim Erwerb einer zu sanierenden Eigentumswohnung nicht gerechtfertigt sind und auch nicht auf das Urteil des BGH gestützt werden können. Das OLG hat im konkreten Fall festgestellt, dass eine "wesentliche" Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zeitraums bei einer Annahmebindungsfrist von sechs Wochen nicht anzunehmen sei. Dies wird damit begründet, dass es keine wesentliche Benachteiligung des Käufers darstellt, wenn die als wirksam anerkannte Vierwochen-Bindefrist um nur wenige Tage verlängert wird. Mit einer sechswöchigen Bindungsfrist wird dem Interesse des Käufers nach angemessener Zeit Klarheit über die Annahme seines Angebots zu bekommen, noch hinreichend Genüge getan.

Auch zu der in der Vertragspraxis häufig vorzufindenden Klausel, dass das Angebot des Käufers nach der unwiderruflichen Angebotsbindefrist nicht automatisch erlischt, sondern vom Verkäufer noch angenommen werden kann, wenn es der Käufer bis zu diesem Zeitpunkt nicht widerrufen hat, hat das OLG Dresden mit seinen Urteilen vom 20.12.2011 (AZ: 14 U 1259/11) und vom 06.12.2011 (AZ: 14 U 776/11, nicht rechtskräftig vgl. BGH AZ: V ZR 10/12) für Rechtsklarheit gesorgt. Selbst in einem Fall, in dem die Angebotsbindefrist des Käufers zehn Wochen betrug und dies nach Ansicht des OLG grundsätzlich nicht mehr mit den Vorgaben des BGH vereinbar ist, konnte das Angebot nach 14 Wochen noch wirksam angenommen werden. Die Parteien hatten hierbei ausdrücklich vereinbart, dass das Angebot nicht erlöschen soll, sondern über die Bindefrist hinaus widerruflich fortbesteht. Das OLG argumentierte damit, dass zwischen der rechtmäßigen Dauer einer Bindefrist und der grundsätzlich fortbestehenden Annahmefähigkeit eines Angebots zu unterscheiden ist und es dem Käufer zuzumuten ist, aktiv zu werden, d. h. sein Angebot zu widerrufen, wenn er sich an dieses nicht mehr gebunden halten will.